[박병규 변호사의 법(法)이야기] 전세권과 주택임대차보호법상 임차권은 각 등기와 확정일자를 받으면 각 날짜에 따라 경매에서 배당의 순위가 결정이 됩니다. 최근 다가구 주택에 한 사람이 전세권 이후 다른 사람이 주택임대차보호법상 임차권을 각 설정한 후 다가구 주택 및 그 대지가 경매되어 경락대금을 배당하게 된 경우, 그 배당을 어떻게 하여야 하는지에 대한 대법원 판결이 있었습니다. 여기서 먼저 다가구 주택이란, 구분소유가 불가능한 한 사람의 소유권만 상정된 건물이고, 이와 달리 다세대 주택이나 아파트는 건축법상 구분소유 건물로서 각 구분된 곳마다 소유자가 따로 있을 수 있습니다. 그런데 구분소유가 불가능한 다가구 주택이나 단독 주택은 집과 토지가 따로 분리가 가능하지만 구분소유 건물은 원칙적으로는 집과 토지의 분리가 어려운 차이가 있습니다.

이에 대한 자세한 내용은 다음과 같습니다.
다가구 주택에 A씨는 주인과 전세권 설정계약을 해서 살고 있었고, B씨는 A씨 보다는 뒤에 다가구 주택에 임대차 계약을 맺고 입주해서 살았습니다. 그 후 A씨는 B씨보다 이후에 다시 주택임대차 보호법상 전입신고와 확정일자를 받게 되었습니다. 이후에 다가구 주택이 경매 절차에 따라 매각되었고, A씨가 전세권자로서 건물과 토지에 대한 매각대금을 먼저 배당받자 B씨가 배당이의의 소를 제기하였습니다.

대법원은 “건물의 매각대금에 관한 배당순위는 전세권설정 등기를 먼저 한 A가 선순위지만, 대지의 매각대금에 대해서는 전입신고를 먼저 마쳐 주택임대차보호법상 우선변제권을 취득한 B가 선순위이다"라면서 "A에게 배당된 금액 중 초과 금액을 B에게 배당해야 한다"고 판시했습니다.

대법원은 "주택임대차보호법 제3조의2 제2항과 제1항에 의하면 임차주택에 대하여 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자까지 갖춘 임차인은 건물과 그 대지를 판 돈 모두에 대해서 다른 후순위권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 생기지만, 다가구주택에 전세권을 설정한 임차인은 대지를 판 돈에 대해서는 우선변제권을 갖지 못한다"고 설명하면서, 이어서 “주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거와 성립요건을 달리하는 별개의 것"이라고 설명했습니다. 또 "대지와 건물을 일괄경매하더라도 대지에 관한 권리자는 대지매각대금에서, 건물에 대한 권리자는 건물매각대금에서 각각 배당을 받아야 한다”고 하였습니다.

이를 다시 풀어보면, 건물과 토지가 별개의 물건으로 취급받는 단독 주택이나 다가구 주택의 전세권자는 후순위인 주택임대차 보호법상 임차인에 대하여 건물에 대한 매각대금에 대해서만 우선변제권이 있지만, 주택임대차 보호법상 임차인은 건물과 토지의 매각대금 모두에 대해 우선변제권이 있고, 이와 달리 건물과 토지를 사실상 하나로 보는 구분 소유 건물에 대한 매각대금에 대해서는 날짜가 빠른 전세권자는 뒤의 임차인보다 건물, 토지 매각대금 모두에 대하여 우선 변제권이 있다는 설명입니다.

특히 다가구 주택과 다세대 주택의 경우, 그 외관에 있어서는 별반 차이가 없으므로 임차권이나 전세권을 설정하려는 사람들은 위 판례를 참고하여 자신이 임차하려는 건물이 다세대 주택인지 다가구 주택인지를 명확이 확인한 후 계약에 임해야할 것입니다.

▲박병규 이로(박병규&Partners) 대표변호사

[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사

저서 : 채권실무총론(상, 하)

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